早报记者 黄武锋 姚伟 张彩平 朱楠
昨日是房贷新政实施的第一天，也是央行给出的各金融机构完成房贷新政实施细则拟定工作的最后期限，但早报记者从各大银行了解到，各行的具体房贷实施细则仍在研究或拟定中，至截稿时尚未有任何一家对外公布；至于有新申请房贷的客户，材料先收下，但审批放款将等到具体细则出台后才能进行。
房贷一律暂停发放
央行上周三宣布，自10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。并在公布于央行网站的《中国人民银行新闻发言人就扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题接受记者采访》的最后列明，“根据此次出台政策的要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则的拟定工作。之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询，金融机构应做好宣传解释工作。”
不过截至昨日下班时分，沪上尚无一家银行公布房贷细则。各银行给出的回答，要么为仍在研究中，要么是尚未接到总行通知。至于当前客户的咨询，沪上多数银行的口径仍是，在细则正式出台前，新的房贷审批工作仍暂停进行，包括已签贷款合同尚未放款的客户，其房贷一律暂停发放，贷款利率、成数都将等到细则公布后再行确定。
“按照惯例也不可能这么快正式出台，即使拟定了条文，也有一个‘试错’和‘纠错’的过程，谁敢保证实施的措施就是正确的。”对此，一股份制银行风险管理部门人士告诉记者，“如去年的二套房贷政策，实际上就是过了差不多一个多月后才有具体细则陆续出台，而央行、银监会补发了后续通知不断完善政策措施。”
四大银行细则差不多?
与各大银行合作关系密切的专业房贷机构——上海凯弈投资咨询管理有限公司内部人士向记者透露，昨天下午，上海各大商业银行支行都前往分行开会，讨论房贷政策具体实施细则，虽然目前尚未有最后定论，但讨论内容大致成形。
“据银行人士透露，工农中建四大银行房贷细则标准应该差不多：第一套房首付两成，贷款利率在基准利率基础上下浮30％；第二套房首付三成，贷款利率在基准利率基础上下浮20％；第三套房首付四成，贷款利率在基准利率基础上下浮10％。不过至今正式文件尚未下达至各银行支行。”该人士表示，其他各银行的房贷标准应该与四大银行保持一致，不过一些小银行为了抢生意，可能会在此基础上更加放松。
汉宇地产交易按揭部副经理倪岱尔称，目前还没收到任何一家银行关于房贷新政的正式通知，中介公司只能静待贷款细则出台，并已暂停所有二手房交易的贷款按揭业务。
相比之前的房贷政策，第二套房贷款利率如果真的从原先的基准利率基础上上浮10％变为下浮20％，前后利率调整空间有30％之多。以目前商业贷款个人住房贷款基准利率7.47％来算，之前第二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10％，也就是8.217％；而如果新政策允许第二套房贷款利率在基础利率基础上下浮20％，那第二套房贷款利率将为5.976％，前后利率差距有2.241％。以一套总价为100万元的住房为例，假设新政前后均可贷款七成，贷款年限为20年，以8.217％和5.976％前后两种利率计算，每月还款额分别为5949.97元和5005.33元，两者相差944.64元。
诸多细节等待释疑
某外资银行内部人士则向早报记者透露，相关细则确实还没有出来，因为目前正在就新规中的诸多细节等待央行的答疑。
“如何界定普通自住用房？如何界定改善型住房？我们无法从新规中得到解读，只能等待央行的说法。”该人士直陈。
另一家外资银行的相关人士也指出，“几家外资银行都在等待央行的回复，预计这两天出台细则很难，至少也要到11月1日。”
“另一个原因就是各银行都在等待，至少也应该是几大国有银行先出台吧，中小银行不可能先出来，而且各银行即使不召开统一的商讨会，也会互相打探借鉴一下的，各银行的细则大体思路应该会趋同，毕竟谁也不愿看到客户大搬家的场面。”上述股份制银行人士表示。
但该人士不愿预测细则何时正式公布，“如果银行与监管部门之间互相就有关事项解释‘踢皮球’的话，短期内肯定较难出台。”
目前，最难界定的仍是“改善型普通自住房”，有观点认为应该是第一套房人均住房建筑面积低于当地平均水平，另有观点则称，应为已出售自住房再购房的市民，也即换房。
至于目前急需放款的客户，上述银行人士则称，可以给予一个过渡期，目前给予的贷款利率不论是按0.85倍或0.7倍基准利率，乃至更高的二套房利率均可，但合同中一定要明确一个追溯条件，也即如果细则出台后对具体事项作出了明确规定，即可追溯至10月27日进行调整。
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