最大涨幅逾155％，至今最大跌幅逾40％
本报记者 田新杰 上海报道
就像娱乐界过气的明星一样，上海新江湾城这个曾经的楼市明星，淡出一线舞台一年多后是怎样一番境遇？
今年上海土地供应已悄然提速增量，但依然未见新江湾城土地的影子。作为新江湾城土地运营商的上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“上海城投”），其土地批租收入从2008年之前的3年累计近150亿元，一下子跌至2008年初以来的0元。
“新江湾城今年暂时不会推出土地，要看市场而定，目前行情不太好。”4月1日，上海城投总经理俞卫中向本报记者表示。若如其所说，继2007年的疯狂后，新江湾城将连续两年停滞土地出让，这个号称上海市中心最后一块“处女地”的明星光环正在逐渐退去。
据记者掌握的情况，新江湾城并不是无地可推。可供土地总面积在13000亩左右的新江湾城，目前已出让土地大约仅为1/3。问题是，企业拿地成本普遍偏高，市场长期调整，目前的价格下，开发压力巨大，开发商普遍放缓了开发节奏，目前已开发的土地，不足1/10。
拿地企业运作困顿
新江湾城土地正逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。
除了缺席上海新一轮土地供应主力军的因素外，新江湾城无声无息一年多之后再次为业内关注，是新江湾城引入的美国开发商铁狮门意欲转让部分项目股权的消息。
“铁狮门新江湾城项目出现问题，需要出让股权引入新投资者，这个事情早已是业内公开的秘密。”某国际知名代理行的投资部人士告诉记者。
自2008年1月，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的历史高价拿下新江湾城F地块之后，新江湾城土地出让开始进入停滞阶段。
今年年初铁狮门高调宣布启动新江湾城项目的同时，也开始在幕后寻找合作投资者。据记者目前掌握的信息，铁狮门新江湾城项目出现变故的主因，是其美国总部受经济危机影响，正计划收缩其海外的投资，总投资达170.75亿元的新江湾城项目是其需要首先收缩的对象。
本报记者通过对目前在新江湾城拥有项目的开发商的调查了解到，大家的运作都遇到了一些“麻烦”，项目进展较最初计划都有不同程度推迟。
“公司新江湾城项目一期正处于地基阶段，计划年底样板房能够完成，但何时入市，还很难说，要看行情而定。”绿城中国（3900.HK）上海公司的一位内部人士告诉记者。
2007年绿城集团以12.6亿总价、12509元/平方米楼板地价，将新江湾城D1地块收入囊中。绿城以平周边楼盘售价的楼板地价拿地，掀起了新江湾城疯狂的序幕。
该高价地块随后令绿城头疼，2008年上半年，有消息披露绿城通过中介接洽美联银行，意欲出售该D1地块的部分股权以套取数亿现金。在这一背景下，项目开发也出现延后，拿地超过一年半，依然处于地基阶段。
另外一个新江湾城开发商——新加坡仁恒地产以13.01亿元拿下新江湾城D3地块，楼板地价突破2万元/平方米，将新江湾城的疯狂推向了顶峰。4月1日，上海仁恒的一位高层向本报透露，目前项目尚未开工，“准备开工”。
此外，据知情人士透露，合生在新江湾城的项目，目前已经全部转给珠江投资，尚剩下六七万平方米未开发。
而华润新江湾城项目已从去年年中开始陆续推出一期包括别墅、公寓产品入市销售，开发量仅约华润在新江湾城所购土地的1/3。
两年不卖地？
唯一相对运转正常的是另一家在新江湾城投资的美国地产巨头汉斯，相关项目今年有望入市。
3月31日，城投置地（600649.SH）最新年报披露了双方合作细节，上海市城市建设投资开发总公司出资7002.45万元，上海城投置地（集团）有限公司出资18647.55万元，汉斯上海新江湾城开发有限公司出资59850万元，于2005年2月成立上海城投悦城置业有限公司，运作新江湾城C5地块。
由于与新江湾城土地一级开发商上海城投置地联手，同时获得工商银行等国内金融机构资金支持，汉斯的处境优于铁狮门。
多个项目投资进展计划受阻还不是最坏的事情。
“就某种角度来说新江湾城开发商最担心的是新江湾城后续土地的出让。”一位资深业内人士坦言，如果新江湾城后续土地现在入市，地价无疑将大幅下跌，甚至流标，一旦地价下跌预期成为事实，日子就难过了。
这种情况的产生，已拿地开发商与土地出让方之间的博弈痕迹尽显。但上海城投片地未出的日子并不好过。
城投置地的年报还披露，旗下房产销售营业收入达到13亿元，明显高于其他主营收入，但是房产销售的成本同样高企，达到9.22亿元，利润率为29.96％远远低于原水和污水业务的52.00％和42.72％。房产销售营业成本比上年增加184.74％，营业利润率下降6.49％。
不过，由于土地批租业务尚未置入上市公司，其营收情况也未能公开披露。但根据此前已公开出让的土地情况，合生购地约16亿元、华润15.41亿元、绿城12.6亿元、仁恒13.01亿元、铁狮门67.517亿元以及汉斯购买C5股权约17亿元，2008年之前新江湾城的疯狂3年中，上海城投的卖地收入累计高达141.537亿元；2008年初至今，这一业务收入累计为0元。
模式之困：生不逢时？
在房价方面，新江湾城也经历了从低位起步，飙升至历史高位，又从高位滑落的过程。
上海官方“网上房地产”信息显示，目前新江湾城在售楼盘仅合生江湾国际公寓和华润橡树湾公寓两家。
其中，合生项目从2006年4月开盘销售，均价从9860元/平方米，一路突破万元大关、两万元大关，在2007年9月（绿城地块成交后）达到第一个顶峰，并在仁恒拿地后的2007年12月创下25176元/平方米的历史高位，随后一路下滑，2009年3月最新的成交均价已经滑落至14733元/平方米。
最大涨幅超过155％，至今最大跌幅超过40％，新江湾城的房价，将上海乃至全国楼市从起步、疯狂、低迷等过程演绎到了极致。
易居中国分析师薛建雄指出，目前新江湾城已开发项目土地面积估算，仅仅占13000亩土地总量的不足1/10，而推出土地量已经达到1/3。而俞卫中透露给本报的数据是“60％的土地已经出让”。
“在大量土地积压的情况下，业内对新江湾城模式的质疑已经悄然而起。”薛建雄透露。
这种质疑集中体现为：在暴涨暴跌后，新江湾城的国际生态城规划的路越走越艰难，新江湾城未来的走向可能仅仅是做成一个大型国际社区，成为上海五角场的后花园，但若五角场发展不够强势，新江湾城的未来将更渺茫。
薛建雄还指出，新江湾城在市场热的时候推地本无可厚非，但造成几乎所有地块的成本都过高，压缩了开发商经营空间。
随着市场调整持续，这一因素对整个区域的伤害正在逐步显现。
“明星陨落了。”易居中国分析师杨红旭则一针见血，仅仅依靠城市规划概念，只能一时风光，新江湾城整体板块的市场表现将继续弱于全市。
