每经记者 方俊
如果按照可行性报告中估算其每年的运营成本接近2000万元，那海澜国贸大厦不仅不可能实现5％的收益率，而且还会产生亏损。
2009年3月21日《每日经济新闻》独家报道全国知名的男性服饰企业——海澜之家的大股东海澜集团近几年不断与上市公司凯诺科技(600398，收盘价3.78元)进行资产买卖，使得凯诺科技上市8年实现利润几乎全部耗光。报道出来后，引起业界强烈反响，而凯诺科技也于3月25日发布澄清公告。但记者仔细研究公告，发现当初被质疑的很多关键问题依旧澄而不清，而且记者还从公告里发现一个新问题：2008年收购海澜国贸大厦的可行性报告完全就是一个大忽悠。
疑点一
同地段为何不同价格
公告表示，公司买入海澜集团15010.94平方米的工业厂房的均价是1579.55元/平方米；公司控股子公司江阴中汇服饰有限公司向海澜之家卖出位于海澜之家工业园区（也称海澜服装工业城）的工业厂房及其附属设施的均价是979.34元/平方米。公司表示，由于收购和出售的资产位于不同工业园区且资产的附属设施不同，因此交易价格存在一定的差距，所以不存在高买低卖的情况。
但蹊跷的是，同样都是位于海澜之家工业园区内，公司向海澜之家转让的部分固定资产及土地使用权的价格却与控股子公司卖给海澜之家工业厂房及附属设施的均价出现了明显差异。
在澄清公告中，公司卖给海澜之家固定资产的交易均价为1440.71元/平方米，土地使用权的交易均价258.51元/平方米；而中汇服饰有限公司卖给海澜之家的工业厂房及其附属设施的均价是979.34元/平方米。不在同一工业园区价格或许存在差异，但同样位置，同种类型的厂房为何一个价格是1440.71元/平方米，另一个是979.34元/平方米，为什么会出现近500元的差异呢？
此外，记者在该地调查中还发现，凯诺科技收购的两层楼只是作为一些辅助工序来使用，并不是公司当前非常急需的资产。而知情人士也介绍，由于海澜之家快速扩张，它的仓库非常紧张，因此此次收购凯诺科技的厂房可以说是解了海澜之家的燃眉之急。尽管凯诺科技在公告中表示交易资产以评估值为交易价格，但并没有对此次转让是否存在为海澜上市铺路给出解释。
疑点二
集团员工凭啥占据人才楼
在“澄清公告”中，凯诺科技表示，目前人才楼的住户大部分为本公司的管理人员和技术人员；在保证本公司员工住宿的前提下，人才楼提供少量房间用于海澜集团员工的临时住宿。
资料显示，公司于2007年年初收购了海澜集团的两栋人才楼，在收购时候凯诺科技就表示，购买人才楼就是为了减少与大股东之间的关联交易。而公司2007年年报显示，报告期末公司的在职员工为5587人，据了解，目前公司员工数量基本没有变化。由于公司距离江阴和张家港市区均较近，很多员工均不居住在公司宿舍，因此公司宿舍数量明显超过了公司员工的需求。而知情人士吐露，居住在人才楼中很大一部分人实际都属于海澜集团。记者在实地调查中也发现，在大楼内张贴的水电费缴纳明细表的所属单位一栏看到很多员工都属于海澜集团，而大楼内的两位前台管理人员也向记者介绍，两栋人才楼居住的大部分都是海澜集团的人。从上面可以看出，仅是少量海澜集团人居住在人才楼的说法并不确实。
疑点三
国贸大厦运营可能亏损
资料显示，凯诺科技在2008年9月份公告称拟收购海澜国贸大厦，当时公司称此举“标志着公司进军商务房产租赁市场，开辟新的盈利增长点”。同时，公司委托无锡江鹰宏图工程咨询有限公司编制了《收购海澜国际贸易有限公司国贸大厦的可行性研究报告》（简称：可行性报告）。
可行性报告测算，“收购该资产后，第一年、第二年分别按运营负荷60％、90％计算，将实现年出租收入2282.65万元和3423.98万元，第三年后为正常年份，每年可实现年出租收入3804.42万元，利润总额1982.01万元，净利润1486.51万元，总投资收益率为5.20％，预计15年左右公司可收回全部投资。”
然而这样的测算与实际情况严重不符，按照记者在当地调查的租金0.925元/平方米/天 （包含物管费）计算，即使海澜国贸大厦100％出租的话，每年也仅能实现出租收入1647.37万元，利润那就更少了。另外，如果按照可行性报告中估算其每年的运营成本接近2000万元，那海澜国贸大厦不仅不可能实现5％的收益率，而且还会产生亏损。因此，收购海澜国贸大厦的可行性报告完全是一个大忽悠。
对于目前海澜国贸大厦盈利能力出现的严重问题，澄清公告表示：“凯诺科技自2008年12月完成国贸大厦的转让过户以来，开展经营管理时间较短，并且随着国际金融危机在国内实体经济的蔓延，部分租户出现退租的现象，大厦出租收入受到了一定的影响。”
但公司的上述解释却显得苍白无力。实际上全球金融危机在2008年初就开始，年中就已经在国内实体经济中蔓延，江苏江阴地区作为出口型企业集中的沿海地区，受到的影响非常大。而且当时国内房地产租赁业已经出现大幅下滑，地产熊市已经开始，凯诺科技为何还拿出3.8亿元逆市收购海澜国贸大厦，而且收购价格还高得离谱。在当时的情况下，公司的可行性报告还预计运营收入、出租收入将逐步上升，这不是“忽悠”又是什么呢？
疑点四
三者关系依旧不清
此外，当时公司称购买国贸大厦不构成关联交易，因为当时拥有海澜国贸大厦所有权的海澜国际贸易公司已经不属于海澜集团，而是属于江阴市新桥镇圩里村村民委员会。投资者不禁要问，为何海澜集团在把海澜国际贸易公司转让给江阴市新桥镇圩里村村民委员会不久，新桥镇圩里村村民委员会就把最主要的资产海澜国贸大厦转让给凯诺科技？前两者之间的转让价格是多少？新桥镇圩里村村民委员会从这笔交易中获取了多少利益？
目前凯诺科技的实际控制人已经变更为江阴市新桥镇人民政府，海澜集团、新桥镇圩里村村民委员会和新桥镇人民政府三者之间究竟有怎么样的关系，澄清公告中也没有说明。《每日经济新闻》记者近日多次致电公司董秘办，但董秘一直不在，而相关工作人员表示具体的问题需要董秘才能解释。
