贷50万30年，预支7500元买1.5个“点”，与“双周供”组合期供1162元，30年可累计节省8.4万元
理财周报记者 施维/文
3月的深圳乍寒已暖，鲜红的木棉花怒放在光秃秃的枝头。房地产商和购房者把头埋进水里好长时间了，最近终于有了憋不住气的迹象。
国家统计局3月11日公布的数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2％，降幅比1月扩大0.3个百分点。与此对应，上月全国30个城市中近80％住宅成交量环比上涨。
3月16日在全国18个城市同时推出房贷新品“点按揭”的深圳发展银行，显然看到了这一势头。该行试图借这款利率可低至3.78％的新产品，把南国盎然的春意洒向全国。
事实上，自今年1月新增个人住房贷款猛降约37％之后，众多银行为争夺客户已开始混战，“活利贷”、新“气球贷”等房贷新品层出不穷。
50万30年省8.4万，
省息比24.4％
近年来，深发展一直是房屋按揭贷款市场的先行者。继2006年3月率先推出“双周供”引爆全国房屋按揭市场后，该行连续推出了“气球贷”、“循环贷”、“存抵贷”等丰富还款方式同时降低利率的产品。
该行这次推出的“点按揭”通过引入长期投资概念，一次性将利率降至新低。“只要你花一小部分钱购买贷款金额一定比例的点数，无论是申请10年期及以上房屋按揭或是房屋抵押贷款，都可享受利率优惠，其中住房按揭贷款利率最低可降至3.78％。”深发展总行零售贷款总监柳博告诉理财周报记者。
据悉，“点按揭”是从美国引进的一种新型房贷产品“Point (mortgage)”。在美国，Point有时也被称为“折扣点”，是一种费用换利率的形式，1个点等于总贷款金额的1％。通过出售“点数”，贷款行能在国家利率之上有效提高收益，借款人则可获得一个更低的月供。
那么，这笔现金投资能获得多大收益？柳博以普通第一套自住房贷款50万元30年期为例向记者作了解释：“五年以上贷款7折利率为4.158％，月供2433元，30年利息总额372854元；若购买1.5个‘点’即支付7500元，月供减少109元（实际前期每个月省息多于109元，前四年每个月平均省息155.54元），30年下来可节省31649元，省息比例10.5％。”
如果“点按揭”和该行别的房贷产品组合，可节省更多利息。“还是50万30年期，‘点按揭’与‘双周供’一起办理，期供1162元，30年可累计省息84040元，省息比例可达24.4％。”柳博说。
“点按揭”产品经理、深发展总行零售贷款部王亚锋补充道，“不同客户需购买的点数不同，原贷款利率高于4.158％的需购买更多点数以将利率降至3.78％。”
“这就好像一排石级，3.78％是最后一级，不同利率的客户要下到最后这级，所要支付的成本肯定不一样。原则上降低利率的幅度越大，所需支付的现金成本就越高。”王亚锋说。“而且，不是所有客户都能下到最后这级。”
还款期超5年才划算，
暂不对老客户
“除了省息，‘点按揭’的另一大优势在于，为那些不能享受七折房贷优惠利率的贷款者（二套房贷款、商用房贷款和抵押贷款）提供了一个享受利率优惠的机会。”金融分析研究机构Bankrate房贷分析师张兰斌告诉理财周报记者，虽然这些贷款不能都降至七折，但总可以下降一些，给了客户增加了一种选择。
不过，这个机会并不是适合所有申请房贷者。“贷款期限10年以上且没有短期内（10年以下）提前还款规划的借款人，才能够享受到真正的实惠。”张兰斌说，“银行的根本动力在于长期连续的经济收益。”
在美国，借款人买“点”代表他把这部分钱压在一桩已测算好收益的赌博上。在这个平衡点前还掉贷款，借款人将损失部分买“点”资金，而保留贷款至平衡点之后便可节省利息。你保留贷款的时间越长，能赚到省息额就越大。
“我们这款产品的收支平衡点在贷款后的第4、5年。”柳博明确表示，“因此，我们的目标客户是规划还款期在5年以上，且具备支付买点现金、有固定收入来源的白领阶层。”
事实上，只要你提前还款，就会延迟收支平衡点。“因为还款后客户所购买的利率优惠对应的本金减少了，每月所节省的利息也就相应减少。”王亚锋说，“再算上买‘点’资金5年定存3.6％的收益成本，平衡点就会延后一些。”
值得关注的是，该产品暂时不对深发展房贷老客户开放，但转按揭客户可以办理。
调利率优惠不变，
30年贴现率17％
本轮房贷产品混战，自2月份渣打银行推出“活利贷”时就已打响。“活利贷”客户只要有资金存入还款账户，就可作为提前还贷金额抵扣贷款本金后按日计息。
“活利贷”跟深发展2006年推出的“存抵贷”省息方式类似，只是将后者5万元的门槛降为0，将抵扣比例上升至100％。“活利贷”推出后，深发展立即宣布：已享受7折优惠的客户一样可以申请“存抵贷”来省息。
3月13日，渤海银行喊着“助力百姓提升消费能力”的口号，同时推出了“摩登时贷”个人信用贷款和“渤海银行气球贷”两款贷款新品。
而市场上原本就有中国银行的“贷款理财账户”、建设银行的“存贷通”、招商银行的“随接随还”等众多房贷产品。面对如此之多的房贷产品，购房者应该如何选择？
张兰斌说，“贷款利率执行标准很关键，比如‘活利贷’执行基准利率的7.5折，而‘点按揭’会更低。此外，遇见贷款利率变动时执行的利率标准也很重要。”
“支付现金买‘点’，相当于购买了对应比例的利率优惠期权，因此以后不管央行怎样调整利率，客户都能享受到较优惠的利率。”柳博表示。
不过理财周报记者测算发现，从长期投资角度看，当存款基准利率高于15％之后，如今的这笔现金用来买“点”可能就不是最佳选择。
根据净现值公式计算，7500元30年变成39149元的贴现率约为17.3％。也就是说，如果未来通胀高企，固定投资收益的品种年化收益超过18％，现在的7500元现金的价值，就会比买“点”降利率更值钱。
