冯仑倡导的反周期理论发挥了效力，“市场好时卖产品，市场不好时拿地”。
作者：崔晓琪
早春3月时，已有20多家房地产上市公司发布了2008年年报。根据年报披露的数据，这20余家房地产企业中，八成以上每股经营现金流为负值；其中12家资产负债水平高于50％，而保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率甚至在70％的警戒线之上。不仅如此，包括行业巨头万科地产在内的8家企业出现经营业绩负增长。
与此形成鲜明对比的是，万通地产交出了一份华丽的年报，分外抢眼。2008年，万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44％；归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多；每股收益1.04元，同比增长184.28％。
更引人关注的是，万通地产拟定了高利润分配预案：以2008年末总股本5.0700亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.50元(含税)，共计派发现金红利1.7745亿元，占净利润的33.6％。这是目前已公布年报的房地产公司中最高的现金分红数据；在已公布年报的93家上市公司中，这一数据仅次于龙净环保和天士力。同时，万通地产以资本公积金向全体股东按每10股转增股本10股，回报力度之大只有中兵光电一家可与之匹敌。
那么，最大的疑问是，仅为二线地产商的万通地产为什么能够逆市走强？
在冯仑自己看来，是万通早先倡导的反周期运作理性地对抗了经济低位运行的周期。先来看下大多数房产企业经历的市场周期。在2007年，土地交易市场异常亢奋，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常现象。然而，在市场利好的导向下，大批房地产企业竟相买地、囤地。尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的几乎所有土地都是高价地。不过好日子并没有持续太久。到了2007年底，房地产市场开始进入调整期，之后随着房价的大幅回调，一些项目开始面临亏损的风险。
2008年，商品房销售开始低迷，商品房销售面积和商品房销售金额与2007年相比分别下降近两成。同时，企业购置土地和开发土地也在不断减少。截至2008年底，全年购置的土地面积为3.6785亿平方米，同比下降9.42％；开发的土地面积只有2.6033 亿平方米，同比下降3.12％。
当同行们在2006年和2007年高价买地、惜售，2008年艰难面对急剧降温的销售市场时，万通地产的做法恰恰是反其道而行之。所谓的反周期，就是市场好时卖产品，市场不好时拿地。2007年，万通地产加速销售、控制拿地，积累了较为充裕的现金流，因此在2008年市场调整期来临时具备了扩张的实力。
在万通地产反周期的努力中，天津泰达是其重要的推力。早在2003年，万通地产和天津泰达便建立了战略合作伙伴关系。2007年4月，万通地产更是出让27.8％的股权，引入战略投资者天津泰达成为其第一大股东。泰达的主要业务是土地一级开发和城市的开发运营等，拥有足够多的土地，而且旗下地产公司的产品类型和万通地产不存在任何竞争关系。正是借助泰达在土地、政府关系等方方面面的资源，万通地产迅速拓展了天津市场，并赶上了滨海新区的大发展，直接受益于天津大规模拆迁带来的巨大的住宅需求，销售突飞猛进。
“万通在天津的市场占有率第一。”长期跟踪万通地产的海通证券分析师帅虎说。根据统计，万通在天津地区的土地成本只有1447元/平方米，而所有项目的出售价格都在每平方米8000~17500元之间。万通2008年第一季报、中报、三季报所显示销售毛利率分别是54.74％、52.79％和49.06％；而2008年第三季度行业大鳄万科的综合毛利率不过为29.5％。
进入2008年，当同行们开始为自己早先囤积的土地发愁时，万通地产却没有停止自己反周期扩张的步伐。去年万通地产通过与泰达集团的一笔涉资近4亿元的交易进一步增加了在天津中心城区的话语权。随后，又沿用与天津泰达合作的思路，万通地产以2.1亿元增资老牌开发商成都交大旗下公司，轻松拿下了成都80万平方米的土地储备。
敢于逆潮流而动，需要非常的勇气和智慧。冯仑和他的万通地产用行动证明了真理往往掌握在少数人手中。
