□本报记者 王成盛 林喆
2008年对来说，的确是值得庆幸。但面对前所未有的房地产市场调整，曾经成功的保利地产能否继续坦然面对未来，外界还心存诸多疑虑。
疑虑一：土地跌价损失风险
记者：截至2008年末，公司可结算项目资源1828万平方米，庞大的土地储备中不乏一些在土地市场顶峰时取得的项目。2008年公司只对广州金沙洲项目提取了2.9亿元的土地跌价损失。在目前房地产市场前景不明的情况下，今后是否会有更多的跌价损失需要计提，成为业绩“地雷”？
宋广菊：房地产企业开发周期大多在三年以上，保利地产目前的土地储备规模是与既定的发展战略规划和速度相适应的。如果储备太少，保利地产在未来就有可能面临销售“断顿”的风险。实际上公司目前整体平均土地楼面单价还是较低的，具备良好的安全边际，特别是公司2008年取得的594万平方米土地的平均楼面地价只有1000元出头。
公司的确在2007年土地价格属于高位的时候买过几块地，主要是广州的金沙洲和上海的顾村。金沙洲项目由于周边市场变化，确实显得楼面地价偏高，公司从谨慎性原则出发，已经计提了跌价准备；后来公司又竞得一块相邻低价地，可以连片开发，整体成本已有所降低；另外公司通过一些产品创新，增加该项目的附加值，项目风险已经不大。而大家关注的上海顾村（保利“叶上海”）项目其实是一个盈利前景很好的项目，项目紧邻的顾村公园是上海最大的郊野公园，占地达435万平方米，目前已经全面开工。2008年11月底“叶上海”首期开盘，销售价格、销售率均远超预期，公寓均价超过9500元/平方米，联排别墅均价超过20500元/平方米，销售率超过70％。
疑虑二：资金链风险
记者：2008年末，公司资产负债率达到70.77％，持续为负的经营性现金流，面对整体行业持续低迷，是否会最终会引发资金链断裂的风险。公司此次公布了80亿元定向增发计划，是否是缘于资金紧张？
宋广菊：2008年公司资金状况进一步改善，资金净流入8.4亿元。虽然公司资产负债率为70％，但扣除98亿元的预收售楼款后，实际资产负债率只有64％。2008年需要支付的土地款38亿元，而公司目前审批未使用的银行贷款额度高达128亿元。
即使不融资，保利地产也完全可以应付目前现有的项目。此次定向增发主要目的是为了进一步改善公司财务结构，加快公司的发展速度。
疑虑三：高库存风险
记者：保利地产虽然取得了不错的销售业绩，但2008年末保利地产存货达到400亿元，与年初相比增加40％，这是否意味着公司还有大量现楼未能销售出去？
宋广菊：房地产企业的存货包括土地以及在建项目，保利地产作为快速扩张的房地产企业，库存增加是必然的，否则发展速度就难以为继。公司目前400亿元库存中有120亿元是已经销售，但尚未达到结转条件的； 有160亿元是在建项目；有80亿元是尚未开发的土地；仅有40亿元是已竣工未结转的，其中还包括了公司总部所在地保利国际广场等计划长期持有的物业、部分楼盘配套的会所和车库，真正积压的现房非常少。
疑虑四：毛利率降低风险
记者：2008年保利地产销售毛利率达到40.8％，但考虑到房地产销售价格的进一步调整，公司结算土地价格的提高，公司是否会面临净利润下滑的局面？
宋广菊：未来继续保持较高的毛利率不太现实，但公司整体利润水平不会因此而降低，相反会继续保持稳步增长。保利地产实际上从2008年开始就严格进行“降本增效”管理，这从一定程度上可以弥补价格下跌导致的毛利率下降。目前公司通过对品牌模式、产品设计等多个方面采取模块化管理，大大降低了成本，缩短了开发时间。2008年在公司销售额翻番的情况下，公司管理费用和销售费用比例却呈现下降态势。
与此同时，保利地产通过销售规模的扩张，基数的增大，仍可保持公司整体利润水平稳定增长。公司的商业地产项目目前也初步显现出良好的盈利性，对公司利润形成了良好的补充。位于广州琶洲会展中心旁的保利世界贸易中心第一期标准馆于2008年10月首次投入使用，即实现会展经营收入1.2亿元。随着展馆的全部投入使用，预计租金收入还会大幅增长。
