经济观察报 记者 王凯 “外界对保利400多亿存货的理解有些偏差，其形成是有特殊原因的。”电话那端的胡在新告诉记者。
作为保利房地产股份有限公司（下称“”）营销总监，在1月初，保利地产公布了2008年销售业绩简报后，听到很多外界的质疑，胡在新心里有些不舒服。一直在对此做解说工作的品牌事业部经理谭胜，对外界一些没有根据的揣测和分析更是有些无奈。
其实，这份业绩报告备受外界诟病的主要有两点，一点是保利地产2008年实现销售金额205.11亿元，比年初预定的240亿元的目标缩水超15％；另一点就是，截至2008年三季度末，保利地产的存货达到417.5亿元，比上半年末增长了48.66％，其在总资产中的占比超过60％，高于业内平均水准。很多人认为保利地产的经营面临风险。
在谭胜看来，在如今宏观调控下渐冷的地产行业，开发商的业绩缩水已成为不争的事实，不仅仅是保利，万科、招商、金地等龙头开发商都已适时调整了销售目标。在同行中，保利不俗的销售业绩不仅不应该受到批评，还应受到肯定。
而另外高达417亿的存货，在他看来，也是事出有因，不能笼统的一概而论。
存货形成原因
在向本报记者的阐述中，谭胜把417亿的存货分成了四个组成部分：一是已建未售部分；二是在建在售部分；三是已售未结转部分；四是土地的储备。
他进一步解释：“通常大家理解的存货就是已建未售部分，但这在我们的存货组成中所占比例不大。”
保利地产三季报显示，2008年1-9月份在建面积976.22万平方米，1-9月总竣工51.88万平方米，仅完成年度计划的15％。
很明显，由于对大势的判断，从2008年初开始，保利就有意调整了开工进度。
而这也得到了广州中原地产项目部总经理黄韬的证实，由于长期为保利地产做项目的全局规划，一直保持着紧密的合作关系，因此对保利的经营状况也有颇多了解。
“保利的很多项目大多是2008上半年已建成的，加上性价比不错，所以卖的比较好，上半年乃至全年的业绩也因此表现不错。”
保利地产的中报显示，2008年上半年，保利实现房地产销售面积131.4万平方米，销售金额107亿元，其中南海保利花园项目实现销售11.1亿元、北京保利香槟花园项目实现销售6.53亿元、上海海上五月花项目实现销售10.5亿元、武汉保利心语花园项目实现销售7.05亿元、沈阳上林湾项目实现销售3.38亿元、重庆保利香槟花园二期实现销售5.7亿元。
在黄韬看来，2007年对这些项目的抓紧施工，为这些项目在2008年的顺利销售铺平了道路，开工的疾缓控制，对大势的判断，是保利地产2008年取得不俗业绩的关键。
据他掌握的情况，“现在，已建未售部分确实不多。06年和07年的已建未售的存货已经在2008年卖得差不多了。”
虽然延缓了开工，但是对部分项目的前期规划等筹建工作却一直没有停止。
