泛海建设如同中国房地产业的缩影，随着经济危机加深，政策开始由紧转松，房地产市场将何去何从？还能重树往日辉煌吗？
□ 本刊记者 梁志坚/文
近两年来，泛海建设可谓大起大落。表现在资本市场上，2006年，在资产注入的利好消息下，泛海建设股票一度涨幅处于榜首，2007年10月达到最高点35.62元，随后股价一路下滑，最低到4.58元。在刚刚过去的2008年11、12月，房地产板块在政策利好的推动下股价有所回升，但泛海建设股价仍未明显回升。这可能与市场上泛海建设资金链紧张、项目停工的传闻有关。
泛海建设如同是中国房地产市场的缩影，随着经济危机加深，政策开始由紧转松，房地产市场将何去何从？泛海建设还能重树往日辉煌吗？日前，《环球财经》记者采访了泛海建设副总裁、董事会秘书陈家华。
敏感的资金
“2008年泛海建设虽说在十分困难的情况下取得了一定的业绩，但与预期比有较大差距。市场变化如此之快、如此剧烈，是谁都没有想到的。预计2009年泛海建设业绩会有较大改观。”陈家华坦诚道，“泛海建设近两年资产重组、急速扩张，公司项目储备大增，确实需要较大的资金。”
去年以来，地产市场成交萎靡，严重影响资金回笼。房地产企业普遍存在资金紧张的情况。但泛海建设始终不承认其缺乏资金，其公告称，“公司不存在资金缺口。”
对此，陈家华是这样解释的：泛海建设大多数项目都是分期滚动开发，比如武汉项目开发周期长达10年。分散开来，每一阶段所需资金量并不大。且泛海建设资产结构良好，负债率低，没有银行偿债压力，土地出让金也基本支付了。
但泛海建设目前在建和待建的大项目很多，如何保证大批项目的开发建设资金？
陈家华很乐观地告诉记者：“公司多年来与大型商业银行合作良好，在金融形势困难的情况下，仍然得到了银行强有力的支持。”
在政府的救市政策中，有实力的大型开发商看到了融资以及贷款支持的希望。泛海建设也成为了受益者。
记者从其他途径获悉，泛海建设已经获得国内一家大型商业银行高达六七十亿元的授信额度，且已处于分步放款过程中，泛海建设目前还与其他一些银行积极接洽贷款事宜。对此消息，陈家华未作正面回应，只是说：“对于银行贷款事宜，公司很快就会披露相关信息。而且继续通过资本市场募集资金也在筹划中。”
节奏的调整
目前，楼市营销环境较差，但泛海建设始终拒绝降价。陈家华介绍说，尽管没有降价，公司也在不断推出新的促销策略。由于目前所剩房源并不多，且品质、项目位置都有相当的优势，不急于销售。有泛海建设投资者这样分析，泛海建设不同于万科、金地、富力等开复工面积比较大的企业，泛海建设的项目开发规模本身并不太大，积压少，所以灵活性大。在当前形势下，这反而成为泛海建设抗衡市场危机、稳健经营的优势。
对于泛海建设大面积停工的传闻。陈家华指出，那完全是不实报道，但他同时也承认，由于整体环境不佳，泛海建设放缓了一些项目的开发速度，但所有重要项目都没有停，只是根据环境变化，调整了开发节奏。陈家华指着泛海建设小会议室墙上的各项目规划图，对重点项目的进展情况逐一进行了介绍：
北京东风乡泛海国际居住区一期项目将于2009年内完工，二期也即将动工，预计整体品质较一期有较大幅度提升；深圳月亮湾项目一期将于2009年上半年开盘销售，其二期项目年内开工建设；武汉王家墩CBD2008年已动工的一部分住宅和商业项目，预计2009年将进入大规模施工建设阶段；浙江光彩国际中心项目三座商业写字楼2008年施工进展顺利，2009年将进入主体施工阶段；上海董家渡外滩项目，拆迁工作量大，但也有望今年动工；青岛泛海国际购物中心项目，由于受到奥运影响未能及时动工，目前正在重新完善前期报批手续……
“泛海建设今后将适应环境，调整结构，把握节奏，稳步发展。”陈家华介绍说，目前，泛海建设正在制订2009年开发计划。
经过2006、2007年的重组，泛海建设净资产规模由40亿元增加到80多亿元，大股东将名下的地产项目全部注入上市公司。目前，泛海的土地储备达到1000多万平方米，项目地段优越，拿地成本低，土地储备方面竞争优势明显。
“明年及今后的项目开发核心思路是要调整产品结构，坚持中高端市场产品开发的方向。”陈家华表示，地理位置的优势，使泛海建设更适合开发中高端产品，通过提高产品品质，建设适应市场需要的质优商品房才能吸引潜在买家。
陈家华认为，由于政府将大力开发经适房、保障房，对普通商品房影响很大，市场肯定要细分，高端住宅需求仍较为强烈。各种条件都促使泛海建设选择开发中高端产品。
夯实基础
房地产全行业低迷，是否已到谷底、低迷状况还将持续多久，都有待观察。今明两年市场形势有可能进一步恶化。内部人士都清楚，谁能熬过寒冬，谁才可能有生存和发展的机会。
泛海建设在资金上积极筹措，项目和开发节奏也进行了调整，剩下的是否只有“苦熬”呢？
“2008年我们除了项目开发，还在内部管理上下了很大功夫。”陈家华介绍说，公司董事会调整了公司管理架构，重新配置了人力资源，特别加强了规划设计、工程、营销管理力量，加强了风险防范，相关制度、运作流程的补充修订目前还在进行中。
近年来，泛海建设在非公开发行股份及资产收购完成后，公司的资产与业务规模进一步扩大。管理能力，内部控制等问题逐渐暴露出来。在房地产红火时期，企业无暇顾及，危机来临，对于蓄势发展的企业来讲，无疑是强化管理的良机。
去年，泛海建设把管理总部迁到北京，强化了管理总部的职能，对现有管理架构、人员配置、岗位职责等进行了较大幅度调整。在此基础上，完善内部机构职能，建立适应公司资产规模、适应公司长远发展的新管理模式，建立、健全企业内控制度。
总部不再进行项目开发，而是统筹调控全国项目，把握大方向，根据客观经济形势和市场变化，加强对政策与市场环境的分析，深入进行市场和产品的研究，调整经营策略。陈家华说：“公司董事会的要求很简单，也很明确，就是要求公司在复杂多变的形势面前，始终保持清醒的判断，要做到知变、应变、善变、快变，要在变的过程中不断提高决策水平。”
公司在原风险监管部的基础上，设立了风险控制总部，以风险防范、有效内部控制为主要目的。公司还组织对工程招投标管理办法、投资管理制度、工程审计制度及实施办法等细化修订。
据陈家华介绍，泛海建设聘请了德勤管理咨询有限公司担任管理咨询顾问，就公司的集团管控模式、运营与组织架构优化、业务流程和管理流程优化设计等多个方面提供咨询建议。目前工作正在进展中，预计今年上半年会有初步成果。
陈家华表示，政策环境正趋于宽松，对泛海建设来讲，当前的环境，是挑战也是机遇，用公司董事会的要求来讲，那就是：逆境中不但要能求生存，更要求发展。
