地产大户成绩单纷纷打破年初美好预测，2008年全年走势震荡向下，平均房价实际下降幅度接近20％
理财周报记者 黄颖莹 张伟湘/文
如果时光倒流一年，业界会发现，对房地产企业的预期远比现在乐观。
香港大福证券去年初发布的中国房地产行业报告就曾预测，2008年房地产公司的业绩将继续强劲增长。然而，及至年底，在突如其来的金融海啸面前，不论是券商，还是房地产企业，都不约而同降低了对2008年底至2009年的预期。
大福证券的2008年年终报告表示，当年底至今年房地产的销售价格将加速下滑，成交量最早在今年下半年才能站稳。在此之前，房地产企业将面临重大的资金和市场压力。
理财周报记者通过分析在内地和香港上市的数十家房地产公司的财务报表发现，以往盈利超过100％的大型房地产公司的盈利几乎都有不同程度的降低，部分房地产公司甚至陷入了需要靠降价销售商品房或地块的方式维持公司的现金流。
万科销售下滑市场占有率提高
在2008年的楼市调整中，无论从王石的“降价”言论，还是万科公司的实际行动来看，万科A(000002.SZ)显然扮演着一个急先锋的角色。
尽管在过去的一年，无论在销售面积和销售金额上，万科同比2007年都有较大幅度的下调，其公告披露数据显示，2008年万科全年完成销售面积557万平米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2％和8.6％。
从表面数据上看，去年万科表现得并不如人意，但如果从市场占有率的角度看，万科受益匪浅。渤海证券研究员周户测算，“依据2008年前11月数据，万科的市场份额应该能从2007年的2.22％提高到2008年的2.58％。”
此外，国泰君安分析师孙建平也测算，2008年万科全年销售额在全国住宅市场占有率将达到2.6％，比2007年的2.07％增加0.53％个百分点。
“对于万科这样的房地产龙头企业而言，最在意的不是别的，而是其市场占有率，同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些，那就足够了。”东方智慧证券研究所黄硕指出。在上一轮2005年的房地产调控中，万科的市场占有率一举从0.94％提升到2006年的1.25％。国泰君安分析师孙建平进一步估计，2009年万科的市场份额将可提升0.18个百分点。
从数据上看，保利地产(600048.SH)在诸多房地产上市公司中应该是表现出色的一家。保利地产2008年全年实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48％；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36％。
此外，金地集团(600383.SH)2008年全年共实现销售面积109.94万平方米，较上年增长1.65％；销售金额114.03亿元，较上年增长17.01％。银河证券分析师丁文在一份研报中指出，金地主要得益于可售面积的大幅增加。
