北辰已掏出62亿付清首期地价款，为周转资金，需立即开工运转，借出售所得回款充当后续资金
理财周报记者 刘飞/文
湘江和浏阳河交汇处的长沙市开福区新河三角洲，在地图上呈现出一个不太规则的四边形。这块四边形土地的使用权，去年被（601588.SH）以92亿元的价格从政府手中购得。11月23日，该项目终于破土动工。
在目前楼市低迷的大环境下，北辰实业砸巨款开工的做法看起来有些激进。“如果从这个角度去划分的话，（600048.SH）是行业当之无愧的激进派，保守派则非万科(000002.SZ)莫属。”某知名券商分析师表示，“从北辰实业去年拿地的情况来看，也是一个十足的激进派。但是今年的开工很有可能是箭在弦上，不得不发。”
预售证尚未到手
一位业内人士告诉理财周报记者：“北辰实业的项目越来越少，可能是长沙新河三角洲项目开工的主要原因。”
“北辰和万科、保利不同，万科、保利在全国范围内有很多项目，而北辰除了长沙的这个项目之外，其余的就只剩北京的了。”广发证券研究员沈爱卿对理财周报记者说。
北辰实业9月2日发布公告称，公司已付清长沙新河三角洲项目首期地价款及相关交易费用62亿元，同时已接收该项目首期用地48万平方米。
中金公司研究部高级经理白宏炜向记者表示：“如果把62亿元看作其沉没成本，从现金流角度来讲，为了周转资金，也需要开工运转。”
上述公告表明，该项目地价款除了8月2日已经交付的62亿元，仍有30亿元需要延期支付。
北辰实业三季报显示，截至9月30日，北辰实业共有48.2亿元账面资金，而其短期借款6.5亿元，一年内到期的非流动负债22.3亿元。可以粗略估算出，北辰近期可自由支配的账面资金约为19.4亿元。
对此，北辰实业证券事务代表胡浩表示：“贷款肯定是需要的，不过我们只是在项目启动初期投资需要贷款，之后项目出售所得回款，就可以实现项目自身的滚动发展。”
至于公司贷款所需的证件土地使用证、施工许可证、建筑规划证和预售证目前的领取进度，胡浩表示：“证件对于公司贷款来说并不是最关键的因素，从以往的贷款来看，长沙项目所需贷款一定没有问题。”而此前记者得到的可靠消息是，预售证目前还没有拿到。
当被记者问到“公司计划向哪家银行贷款”时，胡浩表示“有好几家银行都在洽谈中”。
高房价预期并不明朗
根据长沙市房产研究中心数据显示，2008年1－9月，全市商品房均价为4332元/平方米；其中商品住宅平均售价为3935元/平方米；非住宅商品房平均售价为6485元/平方米。第三季度商品房均价为4172元/平方米。
“目前长沙一线江景房的价格在7000元，而其成本约在5000多元，最高不超过6000元。”沈爱卿表示，“北辰这个项目总地价虽然高，但是拿地单价也就2000多元每平方，还是有钱可赚的。”
而胡浩告诉理财周报记者：“我们开发的是江景楼盘，据我们了解，长沙市的江景楼盘目前销售价格在6000元-8000元/平方米，而与我们同片区的江景房售价约在7000元-8000元/平方米。”
而据长沙市房屋产权管理局政务网统计排行显示，无论是按照销售套数还是销售面积，11月份排在前十位的楼盘均价都未超过5000元。
此外，长沙市房屋产权管理局的一位工作人员告诉理财周报记者：“据我了解，目前长沙市6000元以上的房子很少，只有一两处，而且都是别墅才会卖到这个价格。”
“北辰的长沙项目也可以第一期卖4000元，先把现金流的问题解决了，之后再慢慢涨价。并且这个项目并不全是住宅，还有商用房，价格可以更高一些。”白宏炜表示，“其实从投资的角度来看，如果要达到公司运转的要求，每平方米3000元就可以了。”
北辰，只是个例
与北辰实业的逆市开工不同，此前，已有多家上市房企顺流而下，纷纷停工、退地或转地。
去年8月，集团旗下南京苏宁房地产开发有限公司以44亿元高价拿下上海南京路一地块，单价高达6.69万元/平方米，堪称国内单价“地王”。今年8月13日，南京苏宁选择全身而退，虽然苏宁环球公告称退地原因系“支持上海市重大工程地铁建设”，但有业内人士猜测其隐因在于价格成本倒挂。
今年5月份，万科也将所持有的东莞市万科置地有限公司50％股权转让，项目公司所持地块为一年前所拿东莞“地王”。合富置业研究部数据显示，万科拿下该地块之后的2007年7月至2008年5月这段时间里，东莞楼价降幅高达30％，这几乎侵吞了开发商的利润。
此外，恒大地产集团和(600383.SH)年内也相继传出退地传闻。
面对高昂成本和低迷行情，胡浩仍称：“北辰对整个市场和长沙项目都很有信心，所以从未有过退地的想法。”
据胡浩介绍，由于新河三角洲项目是长沙市的绿色通道项目，北辰实业享受到长沙市政府的一些优惠措施。此外，长沙市政府沿江修建“两馆一厅”滨江文化园，以及新河三角洲相当完善的市政基础设施建设将会大幅提升该项目的价值。
而据北辰公告称，由于原有企业、部分居民住宅搬迁，新河三角洲项目剩余用地延期移交，剩余地价款将顺延至“剩余用地交地通知后10日内”支付。
“从目前来看，停工的主要是大企业的小项目和一些中小企业的项目，因为要周转，大企业都是比较激进的，目前只不过是把扩张的速度放慢了。”白宏炜则对理财周报记者说，“而北辰，只是个例。”
