投资者报(记者曾郁兰)曾以“低价走量”的发展模式在前几年取得了快速的发展，但现在这一模式正经历巨大的考验。中国政府计划在3年内，投资9000亿元，建设保障性住房，对国有背景的开发商，或许是寒冬中的一根稻草，但是，对民营企业——碧桂园（02007.HK），却不知该喜还是该忧。
保障房的替代效应
碧桂园的赚钱之道是，通过在郊区圈地，开发低价大盘，大量和迅速销售，同时控制成本，以获取利润。碧桂园的开发模式注定了其目标客户是数量庞大的工薪阶层，多年来，碧桂园的花园洋房价格在每平方米3000~5000元。
但是今后3年内，政府将投资建设保障房，覆盖低收入阶层和“夹心层”群体，这部分群体在过去很有可能是碧桂园的潜在客户。现在，他们有了更多的选择。
3年投资9000亿元建设保障房，供应约700万套保障房。有人甚至认为政府的这一投资行为，很可能导致保障性住房和商品房比例由2：8向7：3发展。
如此巨大的格局变化，对碧桂园来说，面对的将是销售额被分流、生存空间被挤压。碧桂园“低价走量”的模式，很可能就此行不通。
事实上，碧桂园早在2008年2月，就意识到保障房的冲击力，一直在争取参与保障房的建设，希望从中分得一杯羹。碧桂园甚至向全国20多个地方政府发函，表示要做保障房。努力之后，在内蒙古满洲里和广东惠东，碧桂园争取到了两个项目。但是，“碧桂园在广东省内，和政府的关系还是不错的，出了省可能就没有人买账了。”碧桂园的内部人士告诉《投资者报》记者。
但是，港股地产分析师Kris Li向《投资者报》记者表示，从5~10年的长期来看，碧桂园反而会受益于保障性住房的持续推进，因为，虽然是民营企业，但是碧桂园作为中低端住宅的大品牌，具备开发大体量社区的实力。如果碧桂园作为大体量中低端住宅的先入者，能凭借其成本控制的经验，获取更多的政府保障房承建订单，那么，承建保障房的收益，将可以对冲保障房对碧桂园中低端商品房的替代压力。
现在我们拭目以待的是：后续的日子里，碧桂园能拿到多少保障房建设的项目，项目多少，是评估碧桂园受保障房冲击大小的关键。
此外，碧桂园可以与保障房争一争的还有其社区的环境更加舒适，另外，碧桂园的土地成本低。至2007年底，碧桂园土地储备的平均成本仅约220元/平方米，其土地成本一般维持在平均售价的8％以下，甚至更低。Kris Li认为：“在等值下，碧桂园的产品与保障房有得一拼。政府投9000亿建保障房，虽然会平抑整个商品房市场的价位，但对产品定价本来就不高的碧桂园，负面影响会小很多。”
更大的麻烦是资金
事实上，除了保障房的可能冲击，碧桂园现在的麻烦是剪不断，理还乱：股价一泻千里、公司元老持续减持股票、利润受累于“股份掉期”协议。这一切表象下的最大危机则是前两年冲动买地，摊子铺得太大，不料却遇到行业景气的急剧反转，过大的投入终于引发资金困难。
“短期内，碧桂园不是受制于保障性住房，而是受制于房地产的不景气。国内市场销售普遍不好，建筑成本又上升，偏偏碧桂园的摊子又铺得太大，财务上的压力因之而来。”Kris Li不断强调她对碧桂园财务压力的担忧。碧桂园是中国土地储备最多的开发商。截至2008年10月30日，碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米，其中，在建总可售建筑面积高达1606万平方米。但是，已经开始预售的项目中，只预售了17.2％的建筑面积，销售恶化和资金回笼受阻的程度可见一斑。
|
