嘉宾：沈芒 四川鑫盛房地产开发有限公司 董事总经理
主持人：周鸿 焦点房地产网记者
时间：2008年9月25日
地点：焦点房地产网直播间
主持人：咱们提到鑫盛的时候，可能首先会注意到它的特点是来自温州的开发商，我也在网上查了一些资料，以前你是大型的化工企业？
沈芒：我们天盛集团是大型的企业集团，产业涉及二产三产。二产主要是做化工为主，其中我们的塑料助剂是全国最大的基地。三产主营房地产，是我们天盛集团这几年着重要发展的。
主持人：是什么时候开始成立这个房地产这个板块？
沈芒：1995年成立房开公司。
主持人：当时温州的房地产是什么样的情况？
沈芒：温州的房地产起步比较早，我们温州1990年就出现了全精装的高级住宅，那个时候就厨俱洁具全部给你搞好。
主持人：发展得非常早了。那么成都是你们向外拓展的第几站了？
沈芒：成都之前是在本土发展。我们当时为什么选择进入成都，是01到04年温州包括沿海其他地区地价上涨很快，基本上成交价都是起拍价的两倍以上，当时我们开玩笑就是说起拍价乘上2.5就可以拿到，所以在温州拿地风险是越来越大。我们集团工业企业涉足比较广，在福建、江西、湖南都有企业，当时反馈过来的信息就是中部发展工业比较好，房地产市场发育不成熟，当时就考虑到西部来看看。成都有很多温州的老乡，他们给我们提供很多信息，成都的市场比较好，我们公司发展稳健，喜欢到发展空间开阔的地方开拓市场。04年有一个机会，我们在航空港拿到一块地，156亩，04年7月份就拿下，05年的5月份就开始进场施工，到9月份就开始销售，当时做的不错。
主持人：翰林南城（查看地图）是其他开发商合作开发的？
沈芒：没有，我们成立中盛房产独立开发的。你可能指森宇实业，他们开发翰林上岛（查看地图）的。
主持人：你觉得翰林南城为什么热销？
沈芒：当时我们非常重视，是在成都第一个项目，想打响第一炮，所以在前期的市场调研，规划设计，包括售前的工作都做的很足，但是我们仍然想不到用户在开盘前夕提前几天来排队，9月21日左右（查看地图），白天比较热一点，晚上比较冷，有的客户就抱着毯子过来，我们当时就紧急到搞了一些帐篷，照顾这些购房者。当时航空港一带的车夫，全部把车停在的售楼部门口，竞争对手就放风说，是我们雇的车夫来排队。我们其实很清楚，公司当时规定，高层带头不允许买卖自己的房子，把好房子留给客户，在成都树立良好形象。所以这种排队是用户为了买到好的房子，雇的车夫来排队。
主持人：你觉得当时那个产品是因为产品本身好或者是环境规划或者是因为价格？你觉得哪个方面的因素比较重要？
沈芒：我觉得是全方位，翰林南城的规划设计是程泰宁旗下的团队，他是在国际上影响很大的设计大师，我们请他设计，不仅吸收了沿海先进的开发理念，而且跟成都围合式的住宅布局相结合，我们当时的规划得到评审专家的高度评价，创造成都住宅新的布局模式，一个先河。因为成都的住宅跟沿海不一样，这边是围合式为主，那边是板式为主，日照不一样，我们把两者很好地结合起来。
主持人：现在我们的鑫盛白兰地（查看地图）又是怎么样一个情况？
沈芒：当时翰林南城为什么热销，优势是全方位，最重要的原因，我们提倡性价比。实际上成都房产界提性价比，我觉得是05年我们最早提出来的，就是IT业的概念沿用到住宅上。当时要求我们的规划设计、楼盘的品质要起码不亚于甚至高于周边的楼盘，但是价格要比周边的楼盘低，以这种的开发理念来做这个事情。所以翰林南城是周边几个楼盘销售最好的。
鑫盛白兰地这个项目是在成都的第二个项目，地理位置相当的优越。虽然经历了汶川大地震，但是我们公司在这个期间没有休过一天假，虽然当时的局势也比较紧张。而且局势稍微稳定一点，就召集我们的施工单位华西集团谈复工的事情，华西集团他是国家特级企业，西南片区最大的施工单位，他们当时承担抗震救灾的重任，几乎一线的技术人员和领导都在灾区，但他们也很重视，就从其他的地方抽调一些骨干，把各个方面的施工力量重新的调配，建筑经过设计监理政府部门的检查，5月29号我们就正式复工。这样的速度在成都算是早的。到今年的8月15日，我们所有的房子都封顶了。
主持人：好像是计划今年的8月份第二批次？
沈芒：本来是今年8月份，我们根据市场的状况，还是想把第一批剩余的房子先销。我们秋交会的可能会隆重推出第二批。
主持人：我听到业界的评论，跟翰林南城比我们这个项目销售要弱一些，加上楼市这个情况，你们下一步怎么来促进成交率呢？
沈芒：实际上房地产销售跟国家宏观经济面关系非常大，我们翰林南城赶上了好时间，鑫盛白兰地开盘是在08年1月份，07年9月27日国家的新政出来，我们开盘的时间不是楼市最热的时候，而且天气也冷，政策也冷，环境也冷，我们现在的销售应该说也可以，在这样的状况下，跟成都的其他楼盘销售的状况差不多。我们为了应对目前房地产低迷的状态，我们做了几个措施，几大转变。
第一我们转变传统的坐销、推销的营销模式，转型行销和顾问式销售的方式。我们就要求置业顾问真正做到起到作为客户的购房顾问者这个角色，为他们推荐，为他们谋划适合他们喜好的，符合他们支付能力的房子，起到这种顾问式的营销作用。
第二个就是在推广上，由繁入简，脱去过度包装的外衣，很直白的告诉购房者，项目的四大核心价值。
第一大核心价值：“拥有长远优势的地段”。因为我们地处外双楠清水河旁，而且周边的有很多人文的设施，杜甫草堂，武候祠，浣花溪等等，这些都是成都的名片，这个板块生活便利，周边有伊藤洋华堂，人人乐，家乐福等等，而且武侯区政府正在打造红牌楼商圈，我们刚好在这个商圈当中，现在依藤的对面，小天鹅宾馆将拆掉，王府井的旗舰店要按在这里，我们鑫盛白兰地步行到依藤和和王府井只需要8分钟，开车更快。所以我们这个地段是非常好。
第二核心价值：“以人为本的健康住宅的设计理念”。我们这个住宅是板式建筑，所有的房子都是南北通透，通风采光都非常好，这样一个板式高层在双楠片区是唯一的，没有其他的开发商开发的房子是板式的，他们都是点式的，这个就是我们公司的开发理念之一，不求最好，但求更好。点式的房子，单独拿出一套户型不错，但是实际上用户入住以后，就发现前面或后面有邻居，采光通风隐私就受到影响，很多开发商搞了新风系，实际上不如自然风。我们调查的很多客户，他们反映成都的阳光少一点，东西朝向也可以接受。但是很多还是说觉得南北朝向的房子觉得更好一点。所以我们所有的房子就尽量打造朝南北通透这样一个户型，我们追求设计上的制高点，一定要求几乎所有的房子南北通透。
第三大核心价值就是“强强联手，品质保证未来”。现在成都的建筑界，守信用比起沿海还是有一点的差距。我们选择设计单位的时候，就选择的浙江城建，他们是全国最大的民营设计院，他的设计理念非常的先进。他现在在成都办了一个西南分院，业务成长非常的迅速，主要是跟蓝光等知名的开发商合作，我们为什么选择他，他跟我们的开发理念接近。他的结构工程师，或者建筑师很多是成都本土成长起来，了解成都本地人的喜好，所以我们就选了这家知名的公司。第二施工单位我们选择华西集团，前面我介绍过他是西南最大的施工单位，而且是特级，他们公司也非常重视我们跟外来开发商合作，派出了精良的队伍，把我们施工这块做起来。物管则选择香港悦华置地，他们管理成都比较多的名盘，前期的售楼部物管就介入，和用户有一个先期接触，能够给用户提前做一些服务。
第四大核心价值，“赠送面积，可变空间”比较多，给用户一些实惠。
第三就是采取阶段性价格优惠策略，让利客户；以灵活的支付方式；降低了购房者购房的门槛；以超高的性价比，来吸引客户。
主持人：现在组团式的格局还是比较流行，特别是大盘，而且我看你们附近很多都是大盘。
沈芒：对，我们定义白兰地所处区域是“高尚生活圈，优享集中地”。身处大盘之中，我们肯定要找到我们跟周边市场差异的东西，我们可以跟市场竞争的东西。所以我们在户型设计上，就设计成中小户型，周边大盘，像中海，鹭岛国际他们100以上的房子比较多，我们主要的房子都是60到120之间，特别是60到100平米占绝大多数。
主持人：最近的市场很多人说一些中小开发商可能会经受不住市场长久的调整期，面临资金上的问题，价格上的跳水等等，你们有没有这样一些担心？有没有压力？
沈芒：最近成都很多业界的人士担心，中小开发商能不能挺下去，在目前局势下，完全可以理解。有一些成都的开发商，拿地比较早，他的成本相对低，有的开发商在07年高峰时候拿的地，这个生存就比较难了。我们这个项目是06年拿的地，不算便宜也不贵，所以在这个市场竞争的情况下我们不是一味的采取降价策略，我们还是延续的翰林南城的营销理念，超高的性价比立足市场。
主持人：但是有这些一个情况，有一些品牌开发商的房子打折很厉害，中小开发商老百姓对你们的认知度不如其他品牌开发商高，你的价格还比品牌的高，这个价格差是无法避免的。
沈芒：房地产价格是时空概念，你在什么时间，什么样的地段才有这么一个价格。
主持人：某品牌开发商前几天的广告说，有些户型起价才2000多了。
沈芒：肯定不会在三环以内。而且这个超低价格房源也不多。作为销售上的策略来体现。
主持人：那其他的开发商怎办？
沈芒：如果三环以内有2000多的房子，肯定是销售策略。现在人工、建材，几乎所有的成本都在涨，一般的小高层，建筑的成本都是2000多。地价还不说了，所以这个2000多只能说是一个销售策略。
主持人：那你们怎么看这个？
沈芒：成都最近一年以来的价格调整跟他前期去年5月到9月份价格的快速上涨有很大的关系。实际上成都在02年到05年的时候，他的价格上涨还是比较稳健的，到了06、07年加速上涨，特别是07年5月份到9月份是疯狂上涨的情况，我当时就跟业界的同仁说，
成都这样涨，肯定好日子不长，暴涨后，肯定迎来就是暴跌，如果一个行业短时间内产品的价格涨太快，肯定会受到市场的惩罚。目前成都就是一个经历的快速上涨期后，现在回调下来。
9.27宏观调控政策对市场影响还是很大，特别是成都经历了地震，短期内对成都的市场打击了信心。我们这样看，虽然经历了这样一个大地震，但是成都的安然无恙反而更让人们清醒地认识到，成都这个城市选址的正确性，他是一个福地，虽然周边地震很厉害，但是他还是很稳。第二点我觉得成都作为西南的中心城市的城市地位并没有受到影响，构成他天府之国的要素有没有得到根本的改变，他仍然是非常具有魅力的城市，让人来了就不想离开的城市。随着强力扶持政策的出台，全国各路灾后重建大军的到来，成都作为大后方，迎来了新的发展机遇。我觉得成都目前楼市的低迷不会持续太久，他的城市价值还存在，这个价值最终会反映到房价上，虽然最近低迷但是前景非常好，价格上涨的空间还是非常大。
主持人：以前我听到一个说法，就是温州人不炒房了，改炒开发商，以前温州人都是资金比较多，买房子来投资，但是后来慢慢的就形成做开发的风潮，你们觉得做开发这个利润跟投资比起来，风险利润你觉得怎么样更适合？
沈芒：首先申明我们集团不是炒房出身。我们涉足房地产是95年，相当早。我们在本土也是知名的开发商。刚入蓉时，我们感到成都城市房价上涨很稳健，就是因为稳健上涨而且市场空间也比较广阔，我们才到成都来。我们当时选择的面很广，我在长三角都跑了一年多，去研究拿地。实际上房地产在中国是一个好的产业，我们是奔着他的美好前程来的，不是短期的炒作一下来盈利。
主持人：而且像地方政府的话，也有一种说法，第一方面很喜欢温州开发商过来，带动经济发展，另外一个方面又怕把房价炒高，所以说又爱又恨，你们是怎么看？因为很多地方城市一提到温州的开发商进驻的时候，都觉得有狼来了的感觉。
沈芒：这样，你提到是关于温州资本，在全国各地投资一个普遍的现象。我觉得温州资本大家觉得这几年房地产炒房这块比较严重。实际上温州资本介入了很多的领域（查看地图），国家允许开放投资的领域。温州资本为什么在这短短的十几年时间迅速的积累起来，完成他的原始积累是有他的原因。其中最重要就是温州精神有关系的。我们总结的温州有四大精神，第一大精神就是“敢为天下先”，这种创新的精神，比如王均瑶的胆大包天。
主持人：对于温州人的创业精神这一点，大家都是承认的。
沈芒：第二就是“白天当老板，晚上睡地板”，艰苦创业的精神。
第三就是“四海为家，勇闯天下”的开拓精神。现在就是有人的地方有有温州人，有温州人就有市场。第四点就是“不等不靠，信靠自己”独立自主的精神。我们温州很多基础设施包括机场铁路，都没有国家投资，都是我们自筹资金。所以这四点跟温州资本的积累，原始积累有关系。我们觉得为什么会有这种精神，这个跟温州的本身，本土的资源匮乏有关系。包括土地资源，人才资源还有一些天然的资源的匮乏，他们前面是东海，周边是丘陵，人多地少，而且每年都有台风，所以我们温州人的忧患意识很重，自己资源少就善于利用别人的资源，我觉得这一点成都人要学习一下。成都人我们来的感觉就是是比较聪明的，第二个成都人普遍的文化素质要比温州人高。但是成都人这个盆地意识，觉得自己在天府之国没有忧患意识，所以我觉得成都人这点要学习温州人。所以我们总结温州精神是神，温州模式是形，温州的资本是果。实际上我们知道温州的资金进入的领域很广，温州很多大企业都是往外地转移，我们温州人在外面的GDP跟温州本土差不多，所以我们叫再造一个温州，可见这个在外力量之强。
主持人：都是资金有头脑的商人在一起怎么开拓市场？
沈芒：温州在每个城市商会都很发达，跟当地政府的也很密切，我们集团在外地的投资大多我都亲自参与过，我作为亲历者，感到当地的政府、老百姓对我们是非常的欢迎，第一我们带去了先进的理念；第二个我们为当地创造了很多就业的机会，第三点我们在当地新建厂房，购买原材料，聘用工人，拉动了当地的内需消费，对当地的经济拉动很大，给当地的税收增加做了很大的贡献，我们在当地是都是榜样企业。所以我觉得这点来说，温州资本为全国民营经济的崛起起了非常大的作用。当然其中也有相当一部分人，他们去炒房，这个是有。我觉得资本天生有他的逐利性，不是说资本追求利润就是错的，资本本身没有错，只是要看他做什么事情，时间的长短。一般我们说资金进入城市做长期是投资，如果一个短期行为是投机。目前来看，温州大多数的资本是做长期。少部分是做投机。像你讲的，有的政府，房地产市场不活跃，温州资本进来可以活跃房地产市场，表面上看房价上去，地价拉高了，政府受益。我是土生土长的温州人，我周边的朋友同事，他们到外地购房大多有自己的实际需求，温州人四海为家，他们在上海北京，大中城市都有企业，都把家搬到那里，他们有需求。第二点温州人对子女的教育很重视。温州没有名牌大学，温州人上一代的文化程度低了，所以温州人就把很小的孩送到很好学校去。他们在就在当地买房子，以后给他居住，上大学，包括以后的工作都在外地，提前布局。所以这种购房很大部分有实际的需求。有一部分系投资自住都有。比如他喜欢西湖，自己有时间或老了以后，可以去住一下，享受人生。当然经历了房地产价格上涨之后，觉得有财富效益，脑子活一点的部分，就炒房。这个确实存在。但是仅仅凭温州人这点资金是炒不动全国的房价，与其说温州人炒房，不如说是全国的媒体炒温州人，利用他作羊群效应。所以你刚才讲的温州人，当地人对他既爱又恨，爱是对当地做的贡献，恨是小一部分人的投资，到后来变成投机，把当地的房价拉高，当地的老百姓承受不起，这种恨是理所当然的。
主持人：那么你怎么看一个房地产企业他的义务和责任。因为很多开发商都是自保，他觉得自己生存下来了才可以对社会继续做贡献，有一些就觉得，我不管用什么方式肯定先考虑对社会的影响，因为价格打乱社会有影响，你是怎么看待这个现象？
沈芒：这个话题比较大。我想作为企业来讲，企业必须要盈利，政府机关单位是国家拨款，不需要盈利，企业是社会的财富源，没有企业缴税，没有企业解决就业，这个社会是发展不了。一个企业不仅要让股东满意，更重要是要让员工和客户满意，更高度点，企业的社会责任是非常重要的。像最近的“三鹿奶粉事件”，包括蒙牛、伊利，增长非常快的企业都卷入其中，这样对他们的影响是非常大。现在很多超市国产很多乳品都下架了。我想如果处理不好的，消费者都不会买。
主持人：我想不光是对这一个行业，甚至对品牌都产生了质疑。
沈芒：对，特别是对中国的名牌。现在不光是吃的，还担心其他的产品。所以企业没有社会责任感就没有生存的空间。，可能前几年他们高速成长，股东的回报很高，现在危机出来，他们经历了这次，我估计以后他的利润不会增长很快了。这个就是社会责任和利润的关系，是唇齿相依的。
主持人：作为房地产企业来讲，它的社会责任怎么体现？跟利润怎么平衡？
沈芒：这个问题问的很好。房地产企业的利益跟责任的关系。我们说起房地产利益，大家都想到暴利，说起责任就想到汶川地震，房子倒塌。我觉得房地产的企业，不光是建筑质量的社会责任，当然建筑的质量是根本。是起码的要具备的。我们说建筑物是人类一切活动的载体，安全性是对人类影响非常大的。但我觉得房地产企业他的社会责任远远不止建筑的质量，开发商要承担开发的社会责任。
他要把这个城市要建设好，作为城市的建设者，所以我想他有起码这几点作为开发商的社会责任。第一要承担起改变城市面貌满足社会发展需求，引导人们理性消费，提供好的活动空间，使人们安居乐业。第二不要浪费土地资源，对得起脚下的这片土地。精心规划设计，利用好每一寸空间。第三要善用新技术，新材料，为地球村的环保、节能事业做出贡献。实际上现在中国的建筑业对环境的影响是非常大，中国一年要产5亿吨钢材，不光是房屋开发，很多用于基础设施，如桥梁，道路等等。一年要产十几亿吨的水泥，我们的煤炭耗用量是全世界的40%。像钢材5亿吨，后面第2名到第7名的加起产量来还不如中国一个国家。现在国家能源紧张，现在中国需要什么，国际市场就什么涨价。现在中国煤炭涨价，你用的多，石油涨，中国现在石油用的多。所以作为一个产业来说，一定要用新的技术，环保的材料对国家的节能减排做贡献。我们开发商要使用环保的材料，不仅仅是在源头节能，而且用户买了这个房子，使用还要比较节约。这块的社会责任也是很大。我后面还会谈到房地产发展的方向，搞精装房，精装房使用的装修材料，如有毒气体含量很高，排毒能力差的人，特别是小孩子，就会得致命的病。因为现在建筑这块，国家是规定终身负责制，你参与这个工程，你终身要负责。以后不管你从事别的行业，这个建筑工程你参与了，以后出事还是抓你。建筑质量是房地产社会责任当中最根本的问题，最起码的问题。所以房地产开发商还承担很多其他社会责任，也只有主动承担更多的责任，才会有房地产业的可持续发展，才有可持续的利润，任何短期行为都挣不了大钱！
主持人：接下来就谈谈房地产行业的前景和发展方向？
沈芒：谈到这个话题我们可以做一个小小的民意调查，社会调查，我们在座的你们自己有没有拥有自己的房子？第二你们对你们自己住的房子满意吗？或者有没有看到好的房子有没有更新的欲望？
我想回答都是肯定，肯定大家都想住好一点的房子。正是因为这种没有住房的人要买房子的刚性需求，还有有了房子要改善这个需求，所以房地产的前景是非常广阔，一个行业的前景实际上跟市场大小还有他的发展空间有很大关系。我总结了一下，中国的房地产前景他之所以广阔，跟几个因素有关系。
第一中国的人口很数量很大，有十几亿。虽然这些年国家搞计划生育，控制了，他的增长速度慢了，但是基数庞大，人口还是在增长。而我们的土地资源有限，现在国家划了18亩亿耕地红线，先要把吃饭的问题解决。剩下的可供开发的土地非常少。特别是成都这种适宜居住的就更少了。所以人口多，供给跟不上，我们就处于这么一个生存环境。
第二个城市化的进程，我们中国还要加快。一个国家发达不发达，他的城市化的进程是重要指标。发达国家的城市化进程都是60、70%，他70%的人口都是居住在城市，农村人很少。像这次北京办奥运会，城市的魅力就充分体现了，为什么温州人把小孩都送到大城市去，大城市有科、教、文、卫、体、娱等资源。好的医院学校，有好的体育场，文艺演出，他都在大城市，农村根本找不到。所以城市化就让更多的人要进入到城市当中来。这些人进来肯定要房子给他们住。
第三点中国改革开放以来，社会经济高速发展，现在提出和谐发展，科学发展，国家GDP的增长水平现在控制到7到8％左右，就这样的增长速度在全世界来说都是非常快。我们这几年的生活水平确实提高比较快，衣食住行，住房是非常重要的。所以随着社会的发展，收入提高，大家都？叶加博客，叶加新闻，叶加说吧)懈纳粕畹挠宰》康男枨蟾忧苛摇？
第四点中国人的传统，父辈希望子女自己有一个家，年轻人也想小两口有一个家。中国人不喜欢租房子。中国很多海归派都说住房紧张就租嘛，在中国，小两口结婚，别人觉得房子也没有房，租别人的面子上过不去，中国人有他的思维方式有他的价值观，所以大多中国人还是希望自己买一套房子。这里又提到一个概念，房价收入比。现在房价收入比是20、25，远远超出国际的警戒线。但现在中国家庭，两夫妻双方的父母，都希望他们可以成家立业，有自己一个家，买房时予以资金的支持。所以这样的状况下，统计局统计的中国人的房价收入比数据是不真实的，他的资金来源的渠道比外国的广。外国是独立成家，18岁以后是独立赚钱，这个跟中国完全不一样。但是我觉得房价收入比是很好的指标，如果房价超出当地人可支配收入的收入水平，他支撑不了，你涨上去，还是要下来。所以房价上涨也要提倡和谐。实际上房价下跌对于一个国家影响很大，现在房地产他跟金融，跟国民经济关系非常大。房地产一业兴，百业兴。最近房地产市场差一点，钢材水泥价格就下跌，下游的家具装璜都有影响。像美国的次贷危机，美国国家出面拯救房地产，可见它跟金融业关系非常密切，关乎国家的经济命脉。所以从这几点来说，无论是国家也好还是老百姓自己的资产也好，房价维持一定的上涨是比较好。比如你刚买一套房子6000不久下跌2000，你的资产就变少了，你的幸福感就没有了。但是房价上涨过快，你首付过了，后来按揭月供太高，对人的生活质量影响很大。你成了房奴。这个是辩证的。房地产行业整体来说，他在中国还是一个朝阳行业。
我前面讲了这么几点，为什么支撑起他的前景，正是因为有需求，他的作用，他的地位决定他的前景。
关于房地产发展的方向，单从住宅来说，有几个点要引起大家的注意。
第一是我们人多地少这是一个长期的状况。而且国家现在推出70、90这个政策，这个是长期的一个国策。所以作为开发商来说，今后要加强对中小户型的研究，一定要做好，尽量的优化空间，提高空间的利用率。
第二个我觉得社会进入了421这个模式，两个夫妻，上面双方父母，下面一个小孩。这就代表很多的社会问题将会出现。小两口结婚跟父母离的比较远，父母年纪大了怎么办？小孩由谁带？现在最理想的解决方案就是父母在家带小孩子，这种要求有一些亲情社区，可与父母不住同一套房子，但是住的近一些，住同一社区，不同的楼层。还有以后的社会发展，进入了老龄化社会，很多的老人不可能都住在子女附近。这块，养老住房，有护士，有护工照顾。日本就是很早进入老龄社会，日本人退休，可以得到很大一笔退休金，泰国就利用日本这点，他们是做了一些老人服务型公寓，有服务，医疗，收费低廉，日照也充分，日本的很多老人都飞到泰国去，，过了冬就回去，这样对节约开支起了很好的作用。中国这么大的人口基数，老人是一个问题。中国人讲孝顺父母，自己照顾不到，随着年轻人的收入提高，可能会让父母住老人型好的公寓。这个是大的市场。
第三就是菜单式精装房可能成为一个方向。现在的精装房的千篇一律，用户的的个性化体现不了，以后就是菜单式的精装房，你可以像点菜一样，家具、六个面喜欢什么样的材料、色彩等等，这个成规模了就是房地产的产业化，包括家居的部品，都有配套的厂商给他提供，这样成本就大大的降低，住宅产业化就成为一种可能。现在搬新房装修，这墙敲掉，那墙敲掉，造成很大的浪费，而且你迟一点搬进去，敲打的话，会造成邻里之间的矛盾。所以高收入高素质的人对精装房有很大的市场需求。所以我觉这是得房地产一个非常重要发展方向。
除了住宅地产，比如说旅游、休闲渡假型的房产，也是一个很重要的方向。大家生活好了就想节假日去旅游一下。现在提出分时度假概念，你买一套房子，你在全国各地都可以享受这个房子，你的房子给别人住，别人的房子给你住。这个现在在中国不太成熟，在国外比较成熟。
还有，城市综合体和特色的商业将成为城市地产的亮点。城市的综合体里有很多的业态，写字楼，高级酒店，公寓，商业，电影院等等，你住在这里，就不用开车跑来跑去，体内自己满足，可以减少社会的交通压力。特色商业就是像成都的宽巷子、锦里；上海的新天地（查看地图）等等。当然还有体育、会展地产。像北京奥运会，奥运村的房子在赛后全部销售，大家觉得住在鸟巢旁边也很好。还有会展地产，像上海办世博会，利用这个世博会，把黄埔江两岸的地改造开发，主会场也作为一个长期的展场，这种也是今后的发展方向。
整体来说，地产还是要朝着节能环保的方向发展。你用的建材要环保，你用的水电要节约节能。
总之，房地产也要讲和谐、科学发展观。
主持人：非常感谢沈总今天参加我们这一期的访谈，。成都也是比较开放的城市，相信这边不管是政府开发商还是购房者，还是希望温州的开发商过来，给他们带来比较先进的居住理念或者是好的房子，谢谢沈总。
