理财周报记者 张伟湘 陈光/文
在全行业利润普遍下滑的情况下，）仍交出了一份亮丽的答卷。今年前三季度，该公司仍实现营业收入19.1亿元，净利润3.9亿元。第三季度的净利润为1.7亿元，较去年同期大幅增长170％。
不过，净利润的增长掩盖不了招商地产营业利润和利润总额大幅下滑的现实，尤其今年上半年与去年上半年相比降幅比较明显。其中，项目施工、交楼的节奏和结算的节奏不太对称是导致公司表现在三季报上利润波动较大的原因之一。
更令人心焦的是，招商地产（000024.SZ）今年计划销售目标100亿元，而前三季度公司仅完成销售额约50亿元。如果招商地产今年的销售任务不能完成，那么市场前期基于其良好的业绩预测所作出的估值将被改写。
实地目击：开发进度仍在掌握之中
财报显示，招商地产的资金链目前，招商地产在广州有两个项目，一个是已部分竣工并开始销售的金山谷，一个是仅拿了地但尚未开发的汉溪项目。记者通过实地调查发现，招商地产对开发进度仍能有效掌握。
10月30日下午，理财周报记者实地考察了招商地产在广州的金山谷和汉溪地块。
金山谷位于广州番禺区钟村的飞鹅岭，物业类型主要是别墅，尽管并非节假日，但现场看楼的人很多，记者注意到，进入开发现场前派发的安全帽几乎要轮流等候。现场，部分楼盘已完工，而在没有完工的楼盘，工人仍在紧张施工。金山谷的别墅几乎都是4至8套单位的联体别墅，楼高3层，在建的别墅上大多盖了黑色的防护网。
据现场人员介绍，金山谷别墅售1.1万元/平方米，如果加装修，大约是1.3万元/平方米，每个单位的面积大约是230至270平方米。而据招商地产披露，其在10月前后，已售出160套，回售资金约6亿元。
而招商地产位于广州地铁三号线汉溪站出口的汉溪地块尚未开工，现场散落着大量的水泥板块，还有钻井机，一米多高的杂草掩映着其他工地上常见的组装工棚，一些窗用夹合板封着，工棚上有一个工人在踱步。工地外没有明显的栅栏，只是用半米多高的花木简单的围了一点。
而在上海，招商地产的在建项目施工进度也比较正常。海德花园是招商地产在上海开发的别墅楼盘，2007年10月开工建设。记者来到这处位于北上海宝山区的楼盘项目时，项目2期也已经开始销售。数十栋独栋、双拼或叠加别墅正在建设当中，工地上搭建的脚手架边，建筑工人仍然在紧张施工。
记者了解到，近期的房价起伏并未影响这里的建筑进程。“我们还是一样干活，房价涨还是跌跟我们这里关系不大。”一位正在工作的工人告诉记者。根据了解，2008年5月，海德花园二期也已经开始销售，单日销售率超过所推房源的60％。
三季度主业盈利实为下滑
招商地产的营业收入、营业利润，还是利润总额都有明显下滑。今年上半年，其营业收入由去年同期的17.17亿元下降至14.47亿元，降幅15.75％；营业利润由去年同期的5.1亿元下降至3.05亿元，降幅40.20％，利润总额则由去年同期的5.3亿元下降至今年的3.16亿元，降幅40.43％。
营业收入和利润的下降也直接影响到招商地产股东的收益，今年上半年，招商地产归属于上市公司股东的净利润仅有2.18亿元，而去年同期有4.17亿元，下滑47.58％。降幅更大的是每股收益，去年同期为0.635元，今年上半年为0.207元，降幅达67.4％。
招商地产解释称，其营业收入下降的主要原因是房地产项目结转面积较上年同期有所下降；而营业利润及净利润下降的原因则是公司规模扩大，期间费用上升较快。招商地产合营公司开发的曦城一期销售结转带来的投资收益增加，但该合营公司期内并未贡献利润。
招商地产的主营业务分为5大类，一是房地产开发与销售，二是投资性物业经营，三是房产中介服务，四是园区供水供电，五是物业管理，其中营业成本下降最明显的是房地产开放和销售，今年上半年与去年同比下降49.99％，但营业毛利下降最明显的是房产中介服务，约下降93％，相比之下，房地产开发与销售的营业毛利下滑仅下降6.26％。招商地产坦言，房产中介毛利巨大下滑是受到国家宏观政策调控影响，房地产中介业务大量缩减，而成本受固定成本的影响下降较少。
从地域划分，招商地产主营业务降幅最大的是长三角区域，今年上半年，招商地产在该区域的营业收入仅为3.09亿元，同比下降48.12％，珠三角区域营业收入为10.49亿元，仅下降3.8％，而在环渤海区域和其他区域，招商地产的营业收入都明显上升，除环渤海外的其他区域，增幅达306.35％。由此可以看出，珠三角区域构成招商地产最重要的收入来源，并且比较稳定。
此外，今年第三季度招商地产净利润的同比上升170％含有很大的“水分”，主要是源于该公司为锁定外汇贷款本金汇率风险所做的NBF合约的盈利，大约有1.1亿元，如果扣除这部分收益，招商地产第三季度的净利润仅为0.61亿元，比上年同期还下降3％。
经营活动现金流恢复正值
在全行业现金流普遍紧张的背景下，招商地产同样不能避免。招商地产今年上半年因经营活动产生的现金流量净额为-31.7亿元，而去年同期是-16.89亿元，减少87.67％。而截至今年三季度，招商地产经营活动产生的现金流净额为-27.88亿元，比今年中期的-31.70亿元有所好转，显示其第三季度经营活动产生的现金流终于转为正值。
招商地产的财务表上，货币资金、应付账款、长期借款和长期应付款的变化都很明显。其中，截至去年年底公司的货币资金为35.88亿元，但今年上半年已减少至28.47亿元，下降21％，招商地产解释是支付去年应付地价和工程款。截至九月底，招商地产的货币资金增至33.45亿元。
招商地产的长期借款去年年底为36.45亿元，今年上半年为51.82亿元，上升42％。长期应付款去年年底为2879.1万元，今年上半年为8.32亿元，上升2792％，主要是招商地产向香港达峰公司借款。三季度，该公司的短期借款从去年年底的56.71亿元、今年上半年的54.37亿元继续减少到50.80亿元。
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